投資資産の取得・運用・売却まで～マンション経営にまつわる税金特集

マンション経営で不動産投資する場合、購入時、運営時、売却時それぞれの局面で納税義務が生じてまいります。購入時では印紙税、登録免許税、不動産取得税、運営時には固定資産税・都市計画税、所得税・住民税、消費税、売却時には所得税・住民税と様々な税金を支払う事になりますが、所得税と住民税以外はすべて発生年度の経費になりますのでご安心ください。購入時の印紙税、登録免許税や不動産取得税は契約書を保管する買主が負担します。

購入時に作成される不動産売買契約書、建設時の工事請負契約書、金融機関からの融資時に作成される金銭消費貸借契約書に印紙を貼れば印紙税納付となります。

印紙税率は国税庁の印紙税率一覧表に掲載されております。例えば、土地と建物で6,000万円の場合、軽減税率を適用すれば6万円が3万円になりますが、令和4年までと期限付きですしかも10万円以上の場合だけです。

不動産投資における売買時に発生する所有権の移転は、相続や贈与時でも発生します。所有権の移転は法務局での登記で初めて成立し、その際に国税の登録免許税と都道府県税の不動産取得税が発生してきます。登録免許税も不動産取得税のどちらも固定資産税評価額に税率が掛けられています。登録免許税と不動産取得税で使われる固定資産税評価額とは、国土交通省サイト内で公表されている、土地１ｍ２あたりの価格とされる路線価に土地面積と補正率を掛けた額のことで、需要と供給で決まる売買価格のことではございません。

不動産取得税では、新築を不動産投資物件にすれば、固定資産税評価額から1,200万円を控除可能です。

一棟でも分譲でも中古マンションを購入、つまり所有権の移転が伴う場合、登録免許税の税率は、1000分の20が基本ですが、土地付き中古マンション購入における土地部分に関しましては、2021年4月31日までに売買が成立すれば1000分の15になる特例がございます。購入した土地の上に一戸建てマンションを新築した場合、所有権の保存登記となり、マンション部分の税率は相続で所有権移転した場合と同じ税率で1000分の4と低く配慮されます。ただし、贈与や遺贈では通常の所有権移転と同じく1000分の20です。

固定資産税は市町村税で、毎年4～6月頃に市役所から納税額が明記された支払通知書が送付されてきます。マンション引き渡し年度の固定資産税の納税義務者は1月1日地点で固定資産を保有している売主なので、翌年1月1日までの間に譲渡が行われた場合、不動産の引き渡し日を境に固定資産税額を買主と折半します。売主が立て替えた固定資産税全額のうち、買主負担分は不動産価格に上乗せし、買主からの精算完了となるわけです。固定資産税の税率は土地、建物ともに1.4％です。固定資産税の税率1.4％が掛けられる額、つまり課税価格について、建物が固定資産評価額であるのに対し、土地については課税標準額とネーミングが違いますが、課税標準額とは固定資産評価額に小規模宅地などの条件によって配慮される減額率が掛けられた額なので、固定資産税評価額よりも安価となっています。

都市計画税は、道路整備や上下水道など様々な都市化のための税金で、固定資産税と同じ市町村税です。税率は0.3％で、固定資産税評価額に掛けて都市計画税額となります。毎年1月1日に市街化区域に住んでいる人に課税されます。市街化区域でない地方では、固定資産税率に都市計画税率と同じ0.3％に上乗せして、固定資産税として徴収している市町村もございます。

マンション経営の不動産所得、自営業の事業所得、サラリーマンの給与所得、年金や講演活動などの雑所得、利子所得、配当所得、土地建物などの資産の譲渡所得などの儲けに対して課税される税金が所得税と住民税です。マンション経営での不動産所得に課税される所得税の節税では、減価償却費やローンなどの必要経費で家賃収入を減らし所得税を減らす方法がございます。所得税と住民税は確定申告で申告・納税しますが、その際に青色申告にすれば65万円を経費計上できるのでマンション経営の節税効果が高まります。その年の所得は翌年の住民税の額に影響します。マンション経営による不動産所得の赤字を事業所得や給与所得が増える年にタイミングよく計上出来れば、その年度の所得税に対しての節税効果と同時に、翌年の住民税をおさえる効果もあります。消費税は家賃収入、敷金、礼金には課税されませんが、課税対象資産である自販機などには課税されます。

所得税の節税は、マンション経営期間中行われますが、節税のための手続きや、大幅な赤字対策など難しい面もございます。マンション経営は空室リスクの回避から節税や相続に至るまで、運用指導が充実している不動産会社をパートナー選びが経営の明暗を分けると言っても過言ではございません。支払う所得税の額の減額、つまり節税はキャッシュアウトの抑制にはなりますが、実はキャッシュインは発生していません。キャッシュインを増やせるオーナー手腕は一日にして成らずではございますが、的確なコンサルタントを享受出来れば早く身に着けられるのではないでしょうか。

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